原创首发 | 金角财经
作者 | 塞尔达
万万没有想到，在广州房地产漫长的调整期中，率先大幅反弹的居然是豪宅市场。
(相关资料图)
市场研究机构克而瑞数据显示，今年上半年，广州千万元级别豪宅成交2668套，创下上半年的历史最高纪录，已经是2022一整年的85%。
值得注意的是，2022年已经是广州豪宅市场破纪录的一年。去年在一手房成交缩量、疫情冲击等因素下，广州千万元豪宅成交量反而逆势增长，以3122套创下年成交量历史新高。
从目前情况看，今年全年成交量再次创新纪录是大概率的事。
不过，与豪宅市场的火热相比，广州二手房的整体表现就冷淡得多。
在年初“小阳春”后，广州二手房市场再度进入调整期，挂牌量不断增加，但成交量环比连降三个月，价格也开始回调。
广州目前的市场也是全国楼市低迷的缩影。7月15日，国家统计局公布6月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，二手住宅价格全线城市环比下跌。
大环境不乐观，一线城市开始吹暖风。7月底，北上广深住建局先后发文表态，支持刚性和改善型住房需求，促进当地房地产市场平稳健康发展。
一线城市是全国房地产的“风向标”，豪宅市场又反映了这四个城市高净值人群的意志。广州豪宅的大幅反弹，加上最近迎面而来的暖风，不知道是否预示着楼市拐点要来了？
“豪宅比刚需盘好卖”
“豪宅确实比刚需盘好卖。”有广州房产经纪人称，购买总价千万元以上豪宅的人士多属于高净值人群，他们更注重房产的资产价值，全款买房的比例也远高于刚需盘。
“在广州番禺区有一个豪宅盘，单套总价在1000-5000万元间，这个楼盘最近每个月都能网签30-50套。”前述房产经纪人称，在这一豪宅盘周边的若干小区，总价600万元以下的二手刚需房鲜有人问津，“这些小区几乎已经三个月没开过单了”。
豪宅市场的火热，反映出优质房源并不缺捧场买家。
合富研究院数据显示，在2023年第二季度，广州多个中心区豪宅的首次开盘或加推去化率均在60%以上；分区域看，今年上半年，广州海珠、番禺、白云等多个区卖得最好的盘几乎都是豪宅盘。
琶洲上品是广州海珠区一个千万级别豪宅盘，网签单价去到12万/㎡；而它也是广州的销售金额冠军，成交金额高达113.07亿元。
图源：广州楼市情报
广州番禺区今年最火的楼盘，是位于万博板块的越秀和樾府，其今年推出的270㎡大平层产品，现在总价已在千万元以上；该楼盘是上半年广州销售面积冠军，成交面积为11.99万平方米。
图源：广州楼市情报
而房价在2-10万元区间的广州白云区，卖得最好的是位于白云新城的粤海云港城，这个盘成交单价超9万元/平方米，是白云新的千万级豪宅；至于广州荔湾区，白鹅潭悦府是少有的能在今年做到首开即售罄的楼盘，它恰恰也是一个千万级别的豪宅盘。
另一方面，在法拍市场上，疯抢豪宅的情况也屡见不鲜。
7月18日，位于珠江新城的中海观园国际一套约246平方米的法拍房引来多人报名争抢，超2万人围观，竞拍整整213轮；最终，这套房被竞得者以总价4302万拿下，折合单价17.48万元/平方米。
值得注意的是，这个竞得价格还明显高于该小区此前的成交价格。公开信息显示，在法拍前一个月，中海观园国际成交均价不足16.1万元/平方米。
图源：广州楼市情报
此前，广州第一豪宅侨鑫汇悦台也有一套约365平方米的法拍房，起拍价格达到7千万，竞争同样激烈；该次竞拍共有9人报名，经过53次竞价最终以约1.11亿元成交，折合约30.5万元/平方米，创下广州法拍房最高成交价。
“当前消费力正在从刚需转移至改善型需求。”广州房地产专家邓浩志认为，购房者追求品质，此外受限购政策影响，部分买家更愿意“一步到位”购买大面积住房。
二手房大盘依旧低迷
与火热的豪宅市场相比，广州整体的二手房大盘就冷淡不少。
在年初“小阳春”后，广州二手房市场再度进入调整期，挂牌量不断增加，但成交量环比连降三个月，价格也开始回调。不少广州地产中介反映，从二季度开始，广州的二手房市场明显转冷，郊区部分二手房源的成交价甚至较该小区的价格最高点下降了三成以上。
房价网数据显示，广州二手房均价在6月中旬到达2.9万元/平方米后，已步入下行通道，在8月6日跌至2.58万元/平方米。
“如果是总价两三百万元的房子，现在购房者砍价都是从二三十万元起步。”广州荔湾区一名房产中介称，自2023年4月以来，广州二手房市场行情冷淡。
“一个客户着急换房，在原定的400万元的售价基础上便宜了50万元出售，但4月至今只有两个人看房，唯一一个愿意谈谈价格的，直接让他再便宜50万元。”他表示。
该中介补充，正常年份里，购房者砍价幅度最多也就10几万元，但如今的购房者通常担忧房价继续下行，都希望业主大幅让步。
在学位房通常“一房难求”的广州越秀区，有地产中介称，在2021年，一名购房者看中一套带学位的住宅并愿意出价400万元，但彼时业主惜售导致未能成交；如今这套房子的挂牌价仅380万，长期无人问津。
“最后业主也着急，直接降价了200万元后成交。”该中介对媒体表示。
广州二手房市场的低迷，也是全国一二线城市的缩影。
7月15日，国家统计局公布6月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，二手住宅价格全线城市环比下跌。
其中，一线城市价格环比下降0.7%，跌幅环比扩大0.3个百分点；二三线城市的销售价格均为环比下降0.4%，降幅分别环比扩大0.1和0.2个百分点。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉称，二手住宅价格环比跌幅扩大，主要是由于二季度市场交易情绪弱、成交量下滑。
他认为，当前二手房挂牌量不断增长，降价和套现式挂牌增多，有部分房源持续降低挂牌价以求尽快出售，导致二手房价格跌幅扩大。
以广州为例，据贝壳找房App数据，在2022年8月初，广州二手房挂牌量为11.58万套，但在2023年6月底，这一数据上升至13.45万套，十个月期间增长了16.15%，这挂牌量相当于广州去年一整年二手房成交总套数的1.63倍。
挂牌数量暴增同时，成交却明显下滑。
据广州市房地产中介协会数据，在2023年4-6月，广州市二手住宅分别网签10500宗、8771宗、8292宗，环比分别下降18.10%、12.65%、5.46%；6月份的二手住宅网签数量仅相当于3月份的67%。
市场机构诸葛数据研究中心高级分析师陈霄认为，6月央行发布LPR下调10个基点、多地也持续放松购房政策限制，“但实际来看效果并不明显，市场继续下探”。
他认为，当前小范围、小幅度的政策松动难以拯救日渐低沉的市场情绪，楼市亟需强有力的政策手段提振信心。
政策到底什么时候来？
一线城市向来被视作全国房地产“风向标”，也只有一线城市的楼市回暖，二三四线的楼市才有可能随之回温。
“现在二三四线的楼市，能出的政策基本都出了，依然改变不了全国楼市下行的大趋势；但一线城市仍然还有政策空间可用。”邓浩志称。
7月21日，广州市人力资源和社会保障局发布《广州市差别化入户市外迁入管理办法（征求意见稿）》，提出拟在广州白云等七个区实施差别化入户政策。
文件提出，年龄在28岁以下，拥有全日制本科学历，或全日制大专学历，或技师学院全日制预备技师班、全日制高级工班毕业人员，且在上述七个区内连续缴纳社保满一年，均可在这七个区内落户，配偶、未成年子女也可随迁入户。
这意味着，待正式实施后，28岁以下的年轻人在广州在这七个区内落户几乎不再面临学历门槛，如此宽松的条件在一线城市中极为少见。
据广州市国民经济和社会发展统计公报，截至2022年末，广州市共有常住人口1873.41万人，户籍人口数量为1034.91万人。这意味着，在广州市常住但没有广州市户口的人数或超过800万人。
目前，非户籍家庭在广州购房需要提供连续五年的个税或社保证明。对于楼市来说，放宽落户政策意味着更多人可以在广州市获得购房资格。
在7月底，北上广深四个一线城市的住建局也先后发文表态，支持刚性和改善型住房需求，促进当地房地产市场平稳健康发展。
市场分析认为，一线城市过去一直坚持“房住不炒”，在过去很长一段时间里，这四大城市都对楼市严格设置了限贷、限购、限价等一系列限制措施；但近段时间陆续“吹暖风”，或意味着北上广深的楼市需求端政策即将放松。
上海易居房地产研究所发布报告认为，近期中央和地方纷纷表态，意味着购房政策底已经到来，一线城市可能的政策调整方向包括放松限购、限贷、普通住宅认定标准、税费政策等四个方面。
报告称，一线城市的限购政策严厉，误伤部分合理购房需求，增加了约40%的居住成本，若政策松动，可以产生显著的减负效应。
“一线城市购房政策放松的效果肯定很大，对全国也将产生积极、正面的影响。”该机构研究总监严跃进表示，一线城市购房需求始终存在，只要政策放开，就可以转化成购买力。
与大多数经济活动类似，房地产也有其自身周期属性。
在上行周期时，市场行情虽好，但管理层会把目光放在防风险上，政策面并不利好；而下行周期时，尽管市场数据悲观，但此时管理层会把注意力由防风险切换到稳大盘，政策面上会出台措施呵护楼市。
既然每个阶段都同时存在利多和利空因素，那么在看房地产信息时，与其抱着“看多”或“看空”的观点，倒不如用“博弈”的思维寻找拐点。
北上广深这四个一线城市的楼市是全国房地产的风向标，其中豪宅市场又是当中高净值人群的意志反映。尽管市场依旧相对比较悲观，但广州豪宅市场的大幅反弹，也许预示着拐点即将到来。
参考资料：
财新《楼市持续低迷 广州千万元级别豪宅成交量缘何创下历史新高？》
广州楼市情报《难以置信！广州的千万豪宅，又又又卖爆了！有钱人，正在悄悄扫货……》
财新《广州二手房进入买方市场》
关键词：
