房地产现在面临的最大问题是什么？开发商手里的新房库存大量积压，根本卖不动。
(相关资料图)
易居研究院发布的《2022年中国百城库存报告》显示，截至2022年底，全国100个城市新建商品住宅库存，较2021年底增长了1.3%，百城新房库存同比已连涨49个月。
新房去化不畅，开发商回款遇阻，“高周转”彻底玩不下去了，严重的现金流断裂，最后灰头土脸地宣布还不上钱。据不完全统计，去年top100房企有37家宣布债务违约。
没钱，开发商拿地的积极性降至冰点，2022年全国卖地收入减少2万亿，一夜回到2017年，其中民营房企拿地占比不足1成。换言之，整个2022年，土地市场其实一直靠央企国企地方城投公司在撑着。
而新房库存严重积压，反映的其实是需求不足的问题。需求为什么不足？这是个好问题。
铁锤觉得主要是三方面的原因：第一，住房严重过剩，尤其是二三线城市郊区和广大的三四五线城市，房子已经烂大街，有些新区交付2-3年的新楼盘，晚上的亮灯率竟然不足10%；第二，疫情三年，经济下行，诸多行业遭受重创，很多家庭收入锐减，彻底打消了买房、换房的念头；第三，制度的弊端，公摊面积、期房预售不得民心，在一定程度上抑制了大家购买新房的意愿。原因不难理解，吃一堑长一智。
这种背景下，从2022年6月起，全国百城新房销售价格环比连续下跌了7个月。百城二手房价格更是连续下跌9个月。
之前的文章我们说过，房地产的背后有两条利益驱动，总结就是地方经济发展，高度依赖房地产——走的是靠出让土地融资发展城市的模式。所以某种程度上说，房价下跌并不是地方乐于见到的。因此，“保房价”一直都是很多城市调控楼市的首要任务。
我们都看到了，过去这一年多，为了房地产市场回归稳定，为了“保房价”，上至国家下至地方，可谓使出了浑身解数：从松绑限购到取消限售，再到房贷利率大幅下调，银行还先后推出了百岁贷、连心贷，住建部长喊话“有条件的可以进行现房销售”……但效果都不理想。不仅如此，居民存钱的热情远高于从银行贷款，今年1月份居民存款新增6.2万亿，房地产相关的贷款只新增了2572亿。
土地卖出去了、房子建起来了，就一定要有人买单才行，否则整个产业链都很难维持正常的运转。换句话说，当下楼市最大的风险就是高居不下的存量库存——如果库存不被妥善解决，房价不仅会继续向下走，还会释放悲观情绪，让预期进一步恶化，进而对整个金融系统的大局稳定产生巨大的杀伤力。
熟悉中国房地产发展历程的朋友，对此应该不陌生，因为这种情况不是第一次出现。同样的场景，2014年也出现过，彼时很多城市的新房严重滞销，有7.2亿平待售商品房，开发商、地方、银行都急得如热锅上的蚂蚁。
最后，国家出手，一个被外国学者盛赞是“房地产最伟大发明”的大招扛下了所有——2015年棚改货币化安置政策横空出世，拆旧建新，需求从老房子里重新诞生，再加上棚改专项资金的加持，天量库存在短短2年内被消耗殆尽，伴随而来的是全国房价在2016年、2017年轮动上涨。
棚改还能再来一次吗？答案是否定的，上一次拆除的是2000年以前建成的房子，这一次总不能把2000年以后的房子也拆了吧？
关键时期，为了保房价，国家又出手了。
2月24日，央行、银保监会就《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》公开征求意见，征求意见稿提出，支持发放住房租赁经营性贷款。
很多人一看到“租赁”二字，可能会习惯性的觉得，掀不起大风大浪。但在铁锤看来，这件事释放了非常重磅的信号，这个政策的制定，其实是对我国长期以来“重商品房轻租赁房”模式的一次前所未有的颠覆。
为什么这么说？我们先来看一下征求意见稿的内容。全文一共17条金融支持措施，其中加强住房租赁信贷产品和服务模式创新尤为重要，铁锤总结后放在下面：
1、加大对租赁住房开发建设的信贷支持力度，开发建设阶段，80%的总投资款可以由银行提供，贷款期限一般3年，最长不超过5年。
2、对创新团体批量购买租赁住房给予信贷支持，贷款的期限最长不超过30年，贷款额度原则上不超过物业评估价值的80%。
3、支持发放住房租赁经营性贷款，正在经营的且产权是自己的，可以按照物业评估价值的80%来取得贷款，可用于置换物业前期开发建设贷款；产权是别人的，可以按照贷款期限内应收租金总额的70%取得贷款。
4、稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点工作，在把控风险前提下，募集资金用于住房租赁企业持有并经营长期租赁住房。
5、引导各类社会资金有序投资住房租赁领域。
为什么说这个文件特别重要？一句话就可以概括，这是国家为了保房价，在给天量的存量库存找新的买家。
这个“新买家”就是“创新团体”，其实就是专业化规模化住房租赁企业，比如保险资金、专业资产管理机构、住房租赁企业等。可以是任何一个人成立的企业，也可以是开发商自己。
不仅如此，这些人购买租赁住房，还可以像普通人一样申请银行贷款，贷款期限30年，额度最高可达到物业评估价的80%。
这意味着，只要对租赁市场感兴趣的企业，从建设到运营，都可以用极少的资金撬动巨大的杠杆，而且杠杆成本极低。
这样做的好处有哪些呢？铁锤觉得理论上可以做到“一箭三雕”：
第一，有利于长租公寓市场的发展。
2016年以来，国家一直在大力倡导长租公寓市场的发展，事实上30强开发商已经有6成进场布局了，比如万科、龙湖等。但各家经营的情况都不容乐观。后期若该政策真正落地，以自持为主的长租公寓运营者，融资渠道拓宽了，融资成本也大大降低了。这对于企业经营大有裨益。更重要的是，可预见后期会有更多企业参与到长租公寓的市场中来，这更加有利于租赁市场的价格稳定；
第二，有利于存量库存的去化。
国家积极出台租赁住房金融支持政策，本质上是为有资金实力的个人和企业，开放了大批量购买商品房的渠道。换句话说，国家给予那么多便利，是希望社会资金参与买房去库存，最终达到“保房价”的目的。
理论上来说，这对于加速商品房的去化，优化房企的资产负债表，促进楼市回暖，都有巨大利好。
第三，这是在加快兑现“多主体供给、多渠道保障”的承诺，是在通过租赁的方式努力解决大城市新市民、青年人的住房难题。
特大城市的新市民、青年人住房问题，是最为棘手、最令人头疼的。直白点说，不可能让每个人都买得起商品房，不可能把房价降到每个人都买得起的地步。所以未来解决不同群体的住房问题，一定会走向“市场的归市场，保障的归保障，租赁的归租赁”。
综上所述，大家应该发现了，政策出台的设想还是很美好的，通过给有实力的个人、企业释放加杠杆的空间，鼓励社会资金购买消化不掉的库存。以达到盘活存量、保房价、稳楼市，甚至是给房企再融资的目的。
但铁锤还是想“泼点冷水”，在我看来，这和前几天出台的不动产私募投资基金的意义差不多，都属于是在为楼市创造更多的“接盘侠”，说白了都是在鼓励有钱人投资房地产。但问题是，实际作用于市场时，效果可能没有想想当年么好，原因很简单，私募也好、企业也罢，都不是省油的灯，他们都是最聪明的钱，都是以盈利为目的。
另外，正如我之前说的，头部城市优质房企的好项目不需要这样去库存，而其它低能级城市的房子是想去库存，但是有钱人没理由傻傻去接盘。一方面，这些城市的房产投资的价值不高；另一方面，买了作为长租公寓运营，更不现实，因为这些城市对租赁的需求，几乎为零。
